以案说法系列之五供购房者参考的两个小案例
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2007-07-10 阅读数:
案例1:定金数额约定过高 法院判决部分无效
2000年10月吴先生通过经纪公司,看中了一套价格12万元的房子。于是通过该经纪公司与卖方签订了一份房屋买卖协议,并约定按房价人民币12万元的1%支付中介委托费。双方在经纪公司提供的协议中约定卖方收取定金人民币3万元。当时吴先生在经纪公司工作人员的催促下,没有仔细看该协议便签字交了定金。但在签署房屋买卖协议后,吴先生到现场查看了该房,发现该房屋周围噪声很大,不适合他居住,提出解除协议。于是卖方便以其违约为由,将3万元定金予以没收。
吴先生同意支付给业主一部分钱作为违约金,但认为业主没收3万元定金过高,将业主诉至法院。
法院经审理认为,双方签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示,除定金部分约定无效外,其余合同条款合法有效。房款总额为12万元,双方约定交付定金3万元,违反了《中华人民共和国担保法》第91条“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。”的规定,超出规定部分为无效,定金数额应认定为房款总额的20%即24000元,其余6000元应视为预付款。判决业主将6000元返还给吴先生。
法律分析:
定金是合同当事人约定的,为确保合同的履行由一方当事人预先交付给另一方当事人一定数额的货币。定金具有以下作用:(1)证明合同成立; (2)预先给付的资助作用; (3)督促双方当事人履行合同的作用。给付定金的一方不履行合同时,就丧失了该定金;接受定金的一方不履行合同时,应向对方双倍返还定金。正是定金的这种惩罚性,加强了合同的约束力,因而能够督促当事人全面履行合同。
但根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释,定金的数额是由法律进行强制性规定的,超过标的额20%的部分属于无效部分,不适用定金罚则。
因此,消费者在购房过程中,在向业主支付定金额度时,按照定金额度不得超过合同标的额的20%,消费者心里可稍作计算,以防多支付。另外,一旦买卖交易失败,对于多支付的定金,消费者也可以据此依据而向法院起诉,最大程度地保障自己的合法权益。
案例2:擅自出售未成年人名下的房产,法院视其无效
2006年1月11日,王先生与买方及中介公司签订了《房屋买卖居间合同》,通过中介公司出售登记在自己和儿子名下的一处房产。2006年1月20日,王先生收到买方支付的房款,并用其中的¥300000元偿还银行按揭贷款,为办理过户手续做好了准备。2006年1月21日,王先生与买方及中介公司员工一起到房屋土地管理部门办理房屋所有权转移登记手续时,被告知,由于房屋是自己和儿子共同所有,而儿子只有9岁,尚未成年,为保护未成年人的权益,房管部门决定不予登记。
2006年1月25日,买方将王先生及中介公司诉至法庭,要求解除《房屋买卖居间合同》并要求王先生返还房款;同时,以中介公司明知该房屋的所有人是未成年人并未告知买方为由,要求中介公司返还佣金并承担赔偿责任。
2006年4月3日,法院经审理判决,解除《房屋买卖居间合同》,王先生及中介公司需分别返还买方房款及佣金,并共同承担赔偿责任。
法律分析:
登记在未成年人名下的房产是未成年人所有的财产,根据《民法通则》第十八条的规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。因此,监护人出售登记在未成年人名下的房产时,需有充分的证据证明,该出售行为有益于未成年人。
另外,《民法通则》第十六条第一款规定,未成年人的父母是未成年人的监护人。根据《民法通则》第十六、十七、十八条及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第20条的规定,在处分未成年人财产时,需未成年人的监护人(一般为未成年人的父母)均予以同意。父、母一方不应单独处分未成年人的财产。
如何办理出售未成年人名下房产的房屋的所有权转移登记手续,北京目前尚无明确、统一的规定。广州实行的是出售未成年人名下房产的特别规定:一是须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书;二是监护人出售未成年人房屋的情况应当公告,公告期为7天,且公告期间无异议。同时还需提交未成年人的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的监护人证明书或监护权公证书,证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。如果监护人只有一个,还须提供经公证的监护人证明书,证明其惟一监护人资格。
鉴于处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦,且带有一定的风险性,因此,对于买方来说,务必核实业主的身份,在签订合同的同时留存房产证、全部业主的身份证明,特别是有共有人的情况,以免由于该房屋是业主出售的未成年人的房屋,而导致无法办理房屋过户,给买方带来一定的损失。周旺律师